Erfðaréttur á fasteignum í Flórída.

Oft og mörgu sinnum hef ég verið spurður um erfðamál í Flórída. Það eru margir sem hafa skoðun á þessum málum og það virðist sem annar hver maður sem ræðir þessi mál, sé búinn að fá lögfræðiálit hjá vinum eða kunnugum.  Það algengasta og vitlausasta sem ég hef heyrt er: Þegar útlendingur fellur frá í Flórída þá erfir Flórída Fylki búið.  Svo númer tvö: Það verður að stofna félag (Trust) um eignina til þess að Fylkið hirði hana ekki.  

Erfðarétturinn í Flórída er að mörgu leiti svipaður og á Íslandi nema hvað allt yfirbragð er meira, eins og í Breskum rétti, þunglamalegt.  Þegar ég sá grein um erfðarétt á fasteignum í Orlando Realtor blaði Fasteignasala í Orlando, óskaði ég eftir leyfi til þess að endursegja þessa grein.  Það var góðfúslega leyft og Þakka ég Lisa McDuffie fyrir heimildina.  Eftirfarandi er endursögnin með tenglum í upprunalegu greinina og viðkomandi lagabálk.

Hvaða áhrif hefur erfðaréttur á fasteignir?

Erfðaréttur er þegar rétturinn hefur eftirlit með því að greina og safna saman eignum og skuldum látins einstaklings.  Greiða skatta, skuldir og kostnað við uppgjör bús einstaklingsins.  Síðan hefur rétturinn eftirlit með skiptum  eignanna milli erfingja.  Kaflar 731 til og með kafla 735 í lögum Flórída fylkis fjalla um erfðarétt og skipti á dánarbúum.

Hvað fjallar erfðaréttur um sem snýr að fasteignum?

Fasteignir sem eru í eigu einstaklings þegar hann fellur frá og skortir greinilegar leiðbeiningar um hvernig á að fara með eignirnar eftir fráfall einstaklingsins.  Sem dæmi eignin er í eigu félags (Trust), veðlánið eða aðrar skyldur greiðast upp við andlát eða eignin var sameign fleiri aðila.

Hvað ef eignin er skráð sem sameign á afsali?

Fasteign í sameign hjóna er skilgreind sem ábúðaréttur til eilífðar ("tenancy by the entirety") í lögunum.  Ábúðaréttur til eilífðar mynda samnýtingar rétt á eigninni.  Þar sem eftirlifandi maki eignast allan rétt til fasteignarinnar við andlát þess sem fer fyrr.

Hinsvegar, ef fasteignin er í eigu fólks í sambúð, vina eða viðskiptafélaga, þá getur smáorðið "og" ("and") milli nafna eigenda á afsalinu skapað sameign ("tenancy in common") í staðinn fyrir sameiginlegan rétt með erfðarétti ("joint tenancy with rights of survivorship"). Þar af leiðandi mun dánarbú hins látna eiga fasteignina sameiginlega með þeim sem eftir lifir og er getið á afsalinu.

Fljótfærnislega útbúin afsöl sem eru útbúin án nokkurrar hugsunar um hvort eignin eigi að vera sameign eða sameign með ábúðarrétti til eilífðar er uppspretta mikillar og óvæntrar vinnu fyrir lögmenn.  Það kemur oft fyrir að barn (eða barn og maki barnsins) aldraðra foreldra hlaupa undir bagga með foreldrunum og styðja þau fjárhagslega með því að greiða af veðláninu fyrir þau eða greiða það upp.  Gera við eignina og viðhalda eigninni einungis til að komast að því að við andlát foreldrisins að afsalið var ekki unnið á réttan hátt og að eignin er sameign allra systkinanna (þarna gefum við okkur að barnið sem hjálpaði á systkini).  Nú getur búið veðsett eða selt eignina eftir skiptin án þess að barnið sem hjálpað fái nokkuð endurgreitt.  Barnið sem hélt að það ætti eignina er mjög óánægt og vonsvikið.

Hvað með fasteign sem er í eigu fráskyldra hjóna?

Við skilnað slitnar keðjan sameign til eilífðar, sem eignin var meðan eigendurnir voru hjón.  Ef annar aðilinn í fyrrverandi sambúð fellur frá þá verður eignin að sameign eftirlifandi eiganda með dánarbúi fyrrverandi eiganda, sem oft á tíðum inniheldur nýjan maka og ný börn.  Slitin á sameign til eilífðar keðjunni heimilar einnig að það sé tekið fjárnám í eigninni vegna vanskila eða dóma, sem þýðir að skuldir annars aðilans verða að greiðast upp ef eignin er seld.  Þess vegna mæli ég með því að fólk skilji ekki meðan það á fasteign sameiginlega, hvort sem það er íbúðarhús (íbúð) eða atvinnueign.

Í hvert skipti sem eignabreyting og eða nafnabreyting verður á fasteign er skinsamlegt að hafa samband við lögmann með reynslu á fasteignasviði, sem er vanur að eiga við erfðarétt og búskipti.

 

Þessi grein er endursögn á greininni "What is probate as it  relates to real property?" eftir Grace Anne Glavin, Lögmann og birtist í Orlando Realtor March/April 2011 heftinu.

Grace Anne Glavin, Esq., er eigandi Law Offices of Grace Anne Glavin, P.A. og Morgan Title Company. Það er hægt að hafa samband við hana með e-mail [e-mail].  Hún er einnig í sjórn og stofnandi Central Florida Real Estate Council.  CFREC sér um að rita greinar um lögfræðileg málefni fyrir blað félags fasteignasala í Orlando(ORRA)  með það að markmiði að auka skilning fasteignasala á lögum og ýmsum áhugaverðum málum.  Þar sem engin tvö mál eru eins er ekki ráðlegt að treysta alfarið á þessa eða aðrar lögfræðigreinar heldur skal hafa samband við lögmann. Nánari upplýsingar er að finna á vefnum http://www.centralflrec.com/.