Þannig að þeir sem eru að leigja út eru að maka krókinn?

Ég velti því fyrir mér, hvað vakir fyrir blaðamanni sem spyr á þennan hátt? Er hann að búa til frétt?  Er hann að reyna að hafa áhrif á frétt?  Er hann sjáfskipaður neytendafrömuður?  Eða veit hann ekki hvað hann er að fjalla um?

Ég er Fasteignasali í Flórída og vinn mikið með fjárfestum sem kaupa og leigja út eignir.  Alltaf áður en þeir kaupa þá reiknum við út hver mögulegur hagnaður (að maka krókinn) gæti orðið af fjárfestingunni.  Það er viðmiðunarregla hjá flest öllum fjárfestum að fjárfestingin skili 8-12% hagnaði, svo eru nokkur dæmi um að mér hafi tekist að finna eignir sem skila meiri arði.  Þegar það tekst þá er mér klappað á bakið og mér er sagt að mér hafi tekist vel til. 

Menn verða að skilja það að eiga og leigja út fasteign er eins og hver annar atvinnuvegur, hann þarf að skila arði.  Fjárfestarnir (atvinnurekendur) þurfa að fá ávöxtun (tekjur) af þeim fjármunum sem þeir leggja í eignina (fyrirtækið) ef það gerist ekki, þá fara þeir bara eitthvað annað með fjármagnið sitt.

Síðan verða menn líka að skilja að leigusala er áhættusöm, því miður er stór hluti leigjanda sem skilur ekki viðhaldsþörf og kann ekki umgengni við fasteignir.  Svo því miður eru nokkrir sem svíkjast undan því að borga leiguna og sitja sem fastast.  Ég gæti haldið lengi svona áfram og talið upp áhættuna við að leigja út eignir en mun ekki gera það.

Spurningin sem blaðamaðurinn að mínu mati ætti að velta fyrir sér er frekar: Hvað er það í kerfinu sem veldur því að húsaleiga á Íslandi þarf að vera meira en tvöfalt hærri en hér í Flórída.  Er það kannski kostnaðurinn við fjármagnið og vísitölutrygging lána?  Er það kannski réttarkerfið það tekur of langan tíma að koma út leigjanda sem ekki greiðir?  Er það kannski skattaumhverfið?  Ég hef það á tilfinningunni að leigusalarnir séu ekki að maka krókinn.

Leigan hækkar og hækkar

Erfðaréttur á fasteignum í Flórída.

Oft og mörgu sinnum hef ég verið spurður um erfðamál í Flórída. Það eru margir sem hafa skoðun á þessum málum og það virðist sem annar hver maður sem ræðir þessi mál, sé búinn að fá lögfræðiálit hjá vinum eða kunnugum.  Það algengasta og vitlausasta sem ég hef heyrt er: Þegar útlendingur fellur frá í Flórída þá erfir Flórída Fylki búið.  Svo númer tvö: Það verður að stofna félag (Trust) um eignina til þess að Fylkið hirði hana ekki.  

Erfðarétturinn í Flórída er að mörgu leiti svipaður og á Íslandi nema hvað allt yfirbragð er meira, eins og í Breskum rétti, þunglamalegt.  Þegar ég sá grein um erfðarétt á fasteignum í Orlando Realtor blaði Fasteignasala í Orlando, óskaði ég eftir leyfi til þess að endursegja þessa grein.  Það var góðfúslega leyft og Þakka ég Lisa McDuffie fyrir heimildina.  Eftirfarandi er endursögnin með tenglum í upprunalegu greinina og viðkomandi lagabálk.

Hvaða áhrif hefur erfðaréttur á fasteignir?

Erfðaréttur er þegar rétturinn hefur eftirlit með því að greina og safna saman eignum og skuldum látins einstaklings.  Greiða skatta, skuldir og kostnað við uppgjör bús einstaklingsins.  Síðan hefur rétturinn eftirlit með skiptum  eignanna milli erfingja.  Kaflar 731 til og með kafla 735 í lögum Flórída fylkis fjalla um erfðarétt og skipti á dánarbúum.

Hvað fjallar erfðaréttur um sem snýr að fasteignum?

Fasteignir sem eru í eigu einstaklings þegar hann fellur frá og skortir greinilegar leiðbeiningar um hvernig á að fara með eignirnar eftir fráfall einstaklingsins.  Sem dæmi eignin er í eigu félags (Trust), veðlánið eða aðrar skyldur greiðast upp við andlát eða eignin var sameign fleiri aðila.

Hvað ef eignin er skráð sem sameign á afsali?

Fasteign í sameign hjóna er skilgreind sem ábúðaréttur til eilífðar ("tenancy by the entirety") í lögunum.  Ábúðaréttur til eilífðar mynda samnýtingar rétt á eigninni.  Þar sem eftirlifandi maki eignast allan rétt til fasteignarinnar við andlát þess sem fer fyrr.

Hinsvegar, ef fasteignin er í eigu fólks í sambúð, vina eða viðskiptafélaga, þá getur smáorðið "og" ("and") milli nafna eigenda á afsalinu skapað sameign ("tenancy in common") í staðinn fyrir sameiginlegan rétt með erfðarétti ("joint tenancy with rights of survivorship"). Þar af leiðandi mun dánarbú hins látna eiga fasteignina sameiginlega með þeim sem eftir lifir og er getið á afsalinu.

Fljótfærnislega útbúin afsöl sem eru útbúin án nokkurrar hugsunar um hvort eignin eigi að vera sameign eða sameign með ábúðarrétti til eilífðar er uppspretta mikillar og óvæntrar vinnu fyrir lögmenn.  Það kemur oft fyrir að barn (eða barn og maki barnsins) aldraðra foreldra hlaupa undir bagga með foreldrunum og styðja þau fjárhagslega með því að greiða af veðláninu fyrir þau eða greiða það upp.  Gera við eignina og viðhalda eigninni einungis til að komast að því að við andlát foreldrisins að afsalið var ekki unnið á réttan hátt og að eignin er sameign allra systkinanna (þarna gefum við okkur að barnið sem hjálpaði á systkini).  Nú getur búið veðsett eða selt eignina eftir skiptin án þess að barnið sem hjálpað fái nokkuð endurgreitt.  Barnið sem hélt að það ætti eignina er mjög óánægt og vonsvikið.

Hvað með fasteign sem er í eigu fráskyldra hjóna?

Við skilnað slitnar keðjan sameign til eilífðar, sem eignin var meðan eigendurnir voru hjón.  Ef annar aðilinn í fyrrverandi sambúð fellur frá þá verður eignin að sameign eftirlifandi eiganda með dánarbúi fyrrverandi eiganda, sem oft á tíðum inniheldur nýjan maka og ný börn.  Slitin á sameign til eilífðar keðjunni heimilar einnig að það sé tekið fjárnám í eigninni vegna vanskila eða dóma, sem þýðir að skuldir annars aðilans verða að greiðast upp ef eignin er seld.  Þess vegna mæli ég með því að fólk skilji ekki meðan það á fasteign sameiginlega, hvort sem það er íbúðarhús (íbúð) eða atvinnueign.

Í hvert skipti sem eignabreyting og eða nafnabreyting verður á fasteign er skinsamlegt að hafa samband við lögmann með reynslu á fasteignasviði, sem er vanur að eiga við erfðarétt og búskipti.

 

Þessi grein er endursögn á greininni "What is probate as it  relates to real property?" eftir Grace Anne Glavin, Lögmann og birtist í Orlando Realtor March/April 2011 heftinu.

Grace Anne Glavin, Esq., er eigandi Law Offices of Grace Anne Glavin, P.A. og Morgan Title Company. Það er hægt að hafa samband við hana með e-mail [e-mail].  Hún er einnig í sjórn og stofnandi Central Florida Real Estate Council.  CFREC sér um að rita greinar um lögfræðileg málefni fyrir blað félags fasteignasala í Orlando(ORRA)  með það að markmiði að auka skilning fasteignasala á lögum og ýmsum áhugaverðum málum.  Þar sem engin tvö mál eru eins er ekki ráðlegt að treysta alfarið á þessa eða aðrar lögfræðigreinar heldur skal hafa samband við lögmann. Nánari upplýsingar er að finna á vefnum http://www.centralflrec.com/.

Hvernig frétt getur verið 100% rétt og á sama tíma 100% röng.

Fasteignasala er og verður alltaf staðbundin, sem dæmi 150 fm. hús myndi kosta rúmlega tvöfalt meira á góðum stað í New York heldur en í Flórída.  Vegna þess hversu oft ég hef þurft að útskýra fyrir viðskiptavinum mínum hversu vitlausar þessar fréttir eru þegar þeir ætla að staðfæra þær yfir á markaðinn í mið Flórída, þá ætla ég að leifa mér að endursegja fréttina með tölunum fyrir mið Flórída.

Byrjum á fyrirsögninni. "Litlar breytingar á fasteignasölu vestanhafs."  Okkar fyrir sögn gæti hljómað: Miðjuverð fasteigna ekki verið lægra síðan í Maí 1998, en það fór í 99,900 Bandaríkjadali í Ágúst.

"Alls voru seldar 288 þúsund nýjar fasteignir í síðasta mánuði."  Þar sem ég hef ekki tölur un nýbyggingar myndi ég segja: Alls seldust 2.429 íbúðareiningar í síðasta mánuði.

"Er það svipaður fjöldi og mánuðinn á undan en 29% minni sala en fyrir ári síðan."  Sem er 3 eignum fleiri en meðaltal síðustu 12 mánaða.

Um er að ræða sölu á íbúðarhúsnæði og hefur hún einungis einu sinni verið minni.  (Ég held að hér eigi að standa nýbyggingum.)  Byggingaraðilar í mið Flórída eru að taka við sér og farnir að byggja aftur.

"Segja sérfræðingar að þetta eigi ekki að koma neinum á óvart enda hafi fasteignasala verið mjög lítil í allt sumar í Bandaríkjunum."  Sérfræðingar í mið Flórída telja að fasteignasal miðað við eftirspurn sé að ná jafnvægi, aftur á móti er mögulegt að miðjuverð fasteigna falli neðar.

"Meðalverð fasteignar er 248,800 Bandaríkjadalir, 28,7 miljónir króna."  Meðalverð fasteignar er 140,897 Bandaríkjadalir, 16,252,989 krónur.

Eins og sést að ofan þá er erfitt að átta sig á svona fréttum sem alhæfa um markaðinn, í þessari frétt kemur ekki nægilega vel fram að einungis er verið að fjalla um nýbyggingar.  Þar er ekki fjallað um þá staðreynd að það seldust 4,1 milljón íbúðareiningar í Bandaríkjunum í síðasta mánuði smellið hér.

Þessi grein segir ekkert um að hér í Bandaríkjunum er verið að setja nýtt met, þar sem það er áætlað að yfir 1 milljón íbúðareininga verði seldar nauðungarsölu í ár, það segir ekkert um að það sé talið að eignarmappa bankana innihaldi um 2,4 miljónir íbúðareininga.  Hún segir ekkert um það að það sé talið að verð muni ekki hækka fyrr en í fyrst lagi 2012 og fram að þeim tíma þá gæti verð lækkað.

Kannski að ég taki þessi atriði fyrir og riti grein eða greinar um ástandið á markaðnum eins og það snýr að okkur sem vinnum við þetta hérna úti.

Litlar breytingar í fasteignasölu vestanhafs

Er Englafæði svarið sem Íslenskar fjölskyldur bíða eftir?

Við lestur fjölmiðla á Íslandi er áberandi hversu slæm staða margra fjölskyldn a er, sú staðreynd að ásókn í aðstoð frá Mæðrastyrks nefnd eykst um 50% milli ára og greinar og blogg um aðgerðaleysi stjórnvalda til hjálpar heimilunum í landi er hvatinn að þessu bloggi mínu.Hér í Bandaríkjum Norður Ameríku hafa margar Kirkjur og trúfélög sameinast til aðstoðar heimilunum með því að bjóða þeim til kaups mat á kostnaðarverði.  Þetta hófst í  Monroe sýslu árið 1994 rétt fyrir utan Atlanta í Georgia.  Verksmiðjum í sýslunni var lokað og fólkið missti atvinnuna, Prestarnir Joe og Linda Wingo fundu mikið til með söfnuði sínum sem ekki hafði til hnífs né skeiðar og lifði aðallega á matarkortum frá Alríkinu, þau ákváðu að reyna að hjálpa fólkinu til þess að drýgja þessa peninga.  Þess vegna stofnuðu þau Angel Food Ministries og hófu dreifingu á matvælum til 34 fjölskyldna, fljótlega óskuðu aðrar kirkjur eftir samstarfi og nú dreifir Angel Food Ministries mánaðarlega matvælum til 500,000 fjölskyldna í 44 fylkjum í Bandaríkjum Norður Ameríku.Þessi starfsemi er rekin án hagnaðar og greiða viðskiptavinirnir einungis kostnaðarverð vörunnar, öll dreifing fer fram einu sinni í mánuði í safnaðarheimilum og er unnin í sjálfboðavinnu.  Með þessu fyrirkomulagi fá fjölskyldurnar matvöruna næstum því á heildsölu- eða verksmiðjuverði og drýgja þar með matarpeninga mikið.

Smellið hér til að komast á heimasíðu Angel Food Ministries.

Smellið hér til að skoða matseðil mánaðarins.

Gegn hverjum er glæpurinn?

Ég held að allir geti verið sammála um að það er glæpur að rýra veð eigna með því að fjarlæga hluta veðsins, komi til nauðungarsölu.  En hafið þið velt því fyrir ykkur hverjir eru fórnarlömbin?  Flestir sem ég tala við segja mér að það sé bankinn sem verður fyrir tjóninu og nokkrir bæta við að það sé gott á þá.

Ekki get ég sagt að ég sé sammála þessu góða fólki.  Í fyrst lagi þá eru bankarnir í eigu þjóðarinnar í dag og í öðru lagi þá er þetta einnig atlaga að skattagrunni sveitafélaganna og þjóðarinnar í heild.  Til þess að útskýra mál mitt ætla ég að taka mjög gott dæmi frá Orlando í Flórída.  Hér er hverfi sem var að mestu leiti byggt á árunum 2005 til 2008, er reyndar enn í byggingu en gengur hægt.  Margir að kaupendum í þessu hverfi fengu lygalán í gegnum Countrywide Mortgage (nú í eigu Bank of America), þetta var fólk sem taldi sig vera að gera rétt á þeim tíma en í dag eru um eða yfir 50% af þessum lánum í nauðungarsölu eða skort sölu.  Í hverfinu eru 573 hús og hafa milli 15 og 20 af þessum húseigendum valið að taka með sér innréttingar, kælikerfin, sundlaugadælurnar, hurðir og annan búnað.  Síðan eftir að bankarnir eignast húsin eru þau seld í því ásandi sem þau eru þar sem þau eru (AS-IS) og seljast fyrir allt að $100,000 lægra verði heldur en sambærileg hús í hverfinu.  Síðan þegar aðrir kaupendur koma í hverfið og líta á hvað hefur selst og á hvaða verði þá sjá þeir þessi lágu verð og vilja ekki greiða hærra fyrir húsin sem þeir eru að kaupa.  Þetta hefur valdið um það bil $50,000 verðlækkun á húsum í hverfinu.  Sem þýðir að $50,000 lækkun á hús sinnum 573 hús gerir $28,650,000 lækkun á verðmæti hverfisins og þar af leiðandi skattagrunni sveitafélagsins.  Ég er hræddur um að ef Íslendingar ætla að fara að taka upp þennan ósið eftir Ameríkönum og lækka skattagrunn sveitafélaga um IKR 3,584,115,000 á hver 573 hús, þá verði erfitt fyrir sveitafélögin að veita grunnþjónustu við íbúana.  Mitt álit er að það verður að stoppa þennan ósóma áður en hann verður að faraldri. 

Við uppreikning á verði miðaði ég við gengi USD 125.10

Kærur vegna eignaspjalla

Hvað er þá lýðræði, Steingrímur?

Í greininni er haft eftir Steingrími „Þetta var ekki mjög lýðræðisleg ákvörðun, sem hann tók á síðustu klukkustundunum í embætti,"  Ég sem allan þennan tíma hef haldið að Alþingi hafi ákveðið að Sjávarútvegsráðherra skuli gefa út kvóta eftir ábendingu frá vísindamönnunum á Hafró og taldi ákvörðun Alþingis lýðræðislega.  Ef þetta er ekki lýðræði hvað er þá lýðræði?

Vilja stöðva hvalveiðar á næsta ári

Er þetta ekki bara skattheimta?

Við lestur greinarinnar velti ég því fyrir mér hvort þetta sé ekki annað andlit á skattheimtu.  Ég velti því líka fyrir mér hvað voru þeir að hugsa þegar þess lög voru sett, á þessum tíma þá hljóta þeir að hafa haft reikniformúlu um hvað þetta myndi kosta.  Ef þessi reikniformúla var svona skökk eru þá ekki líkur á því að allt annað í þessum lögum sé út frá jafn röngum forsemdum.  Annað sem ég velti fyrir mér er að allt eftirlit og gjaldtaka þarf að vera sanngjörn.  Það eru fasteignasölur á Íslandi sem eru með marga sölumenn og svo aðrar sem eru með marga löggilta fasteignasala.  Gjaldtakan í dag er bara á þann löggilta en ekki þann ómenntaða.  Væri ekki hægt að krefjast þess að sá ómenntaði taki námskeið í lögum milli 45 og 90 tímar sem dæmi og síðan að gjaldtaka væri kannski á þann veg að: fasteignasalinn sem er ábyrgur fyrir stofunni greiðir gjald sem væri tvöfalt gjaldið af þeim sem hafa sótt námskeið.  Það fá allir greitt hlut af sölulaunum og eflaust eru skiptin misjöfn eftir því hjá hvaða fasteignasala þú vinnur.  En snúum okkur aftur að skattheimtunni, mörg lönd í heiminum banna gjaldtöku umfram þarfir þar sem það flokkast sem ólöglegur skattur að taka umfram þarfir við eftirlit.

Digur sjóður safnast upp

Seldust á helming þess sem þau eru metin á!

Sem fasteignasali hérna í Bandaríkjum Norður Ameríku, þá finnst mér alltaf skondið á sjá svona uppslátt.  Staðreyndin er sú að eignir hérna, sem eru í eigu bankana eða boðnar sem skortsala seljast þetta á 40 til 60% af matsverði.  Því ekki að skoða einhver af þessum miljónum húsa sem eru á almennum markaði og í rólegheitum velja sér hús og staðsetningu sem hentar fjölskyldunni, heldur en að taka þátt í þessari stress sýningu sem uppboðið er.  Einnig er hætta á því að fólk geri mistök í æðibunuganginum á uppboðunum.  Ef þið eruð að hugsa um að gera góð kaup hérna, þá takið því rólega kannið markaðinn og ég er viss um að þið finnið hús eins og ykkur langar í, jafnvel fyrir minna en 50% af matsverði.

Bitist um fasteignir á uppboði

Er þetta vina siðferði?

Það vekur furðu mína að banki skuli taka þátt í þessari vitleysu og leyfa sér að mismuna svona heiftarlega á milli sinna viðskiptavina.  Fyrst láta aðra fasteignasala markaðasetja fyrir sig eignirnar á of háu verði og síðan fara með eignirnar til, að því virðist vildarvina.  Þannig að þeir geti komið sér á framfæri á kostnað annarra.

Að gefa ekki upp hver er seljandi eignar er óheyrt hérna megin Allansála og talið siðlaust.  Markaðsverð eignar er það verð sem kaupandi er tilbúinn að greiða fyrir eignina og seljandi er tilbúinn til þess að samþykkja án þess að nokkur sé þvingaður til gjörðarinnar.  Vegna þessara yfirlýsinga Inga Más legg ég til við kaupendur á Íslandi að ef þið eruð að huga að kaupum þá: Spyrjið ávalt hver er seljandinn og ef seljandinn er banki, þá bjóðið að minnst 25% lægra heldur en ásett verðu og ef spurt er hvers vegna svona lágt verð? Þá er útskýringin einföld, þetta er vinatilboð.

Síðan að greinin endi á því að segja að eignirnar verði flestar seldar á markaðsvirði, segir manni að það sem að ofan er ritað sé bara rugl og vitleysa.  Maður veltir því fyrir sér við lestur greinarinnar hvort það sé ekki blaðamaðurinn, sem sé vinur fasteignasalans og sé að hjálpa vini við að koma sér á framfæri í harðræðinu.

Eignir á „góðu verði“

Loksins eitthvað jákvætt.

Það virðist vera með Þing Bandaríkja Norður Ameríku eins og Alþingi. Þeir sitja þar og þrefa án þess að mikill árangur sjáist. Þó má segja um þingin að ef nógu mikill þrýstingur er settur á þau, þá kemur fyrir að einhver árangur sést. Það má segja um hvatalögin sem Obama skrifaði undir í dag.  Það er von okkar sem búum hérna megin Atlantsála að þessi pakki muni virka fyrir fólkið í landinu ekki bara hjálpa Wall Street og bönkunum að greiða meiri bónusa. Sem fasteigna sali hef ég kynnt mér hvað fellst í þessu frumvarpi fyrir þann sem er að hugsa um að fjárfesta í eign og svo hvað verður gert til þess að hjálpa þeim sem eru að missa húsin sín.

Í fyrst lagi: Sá sem kaupir fasteign í fyrsta skipti fyrir 1 Des. 2009 fær endurgreitt frá skattinum $8,000 án þess að þurfa að endurgreiða ef hann á eignina í meira en þrjú ár.  Í öðru lagi þá voru hámarks lán hækkuð frá FHA, Fannie Mae og Freddie Mac. Þetta gerir lánin hagstæðari óháð búsetu og hjálpar við endursölu lánanna. Í þriðja lagi er ákvæði í lögunum um að þrýsta vöxtum niður og svo síðast en ekki síst, það eru 50 biljarðar dala til þess að aðstoða fólk í greiðsluerfiðleikum með eignirnar sínar.

Þessar aðgerðir ættu að verða til þess að fólk þori núna að fjárfesta í fasteignum aftur.  Einnig ættu þessar aðgerðir að hægja á eða stoppa nauðungarsölurnar og þar af leiðandi ætti lagerinn af eignum á markaðnum að minnka.  þess vegna má búast við að verðhrunið stöðvist seinni hluta þessa árs og markaðurinn gæti séð viðsnúning á næsta ári.